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 リバースモーゲージの可能性 

     ― rebirth 再生・更生・復活・復興
                     
mortgage 抵当 ― 
みやこ不動産鑑定所
不動産鑑定士・税理士 辻本尚子

ライフプランの知識 =リバース・モーゲージってなに?=

● 安定した後のために「逆抵当融資」 ●

リバース・モーゲージとは、土地や住宅などの資産を担保に、年金のように毎月現金で融資を受ける制度です。高齢者などが持ち家を担保に、自宅に住みながらにして、金融機関や自治体などから、毎日の生活費を借り受けるというものです。契約時にまとめて資金を借りて、少しずつ返済していく通常の「住宅ローン」と逆であるため、「逆抵当融資」「住宅担保年金」などと呼ばれています。
 高齢社会の到来で、「子どもに老後の生活費を頼りたくない」といった考えを持つ高齢者が増えてきました。こうした要望に応えようと、バブル期前後から、信託銀行などが行う「民間プラン」と、自治体がかかわる「公的プラン」の2種類が登場しました。

● 厚生労働省も補助金で後押し ●

 おもな対象は、資産があっても現金収入の少ない高齢者です。住み慣れた自宅を手放すことなく、介護費や生活費を手にできます。返済は、死亡時や希望時に契約を終了した時点で一括で行います。問題は、死亡前に貸付限度枠に達した場合です。
 東京都武蔵野市など18自治体が行っている公的プランでは、生活保護への切り替えもしています。福祉サービスをセットにしている自治体もあります。普及を促すため、厚生労働省が2002年度から都道府県の社会福祉協議会へ補助金を出し始めました。制度の利用については在住の自治体に問い合わせてください。

対象者

住宅ローンなどを返済し終わって抵当権の消えたマイホームに居住し、子供は同居していない(低所得の)高齢世帯(70歳以上)が対象。

1.年金収入のみ 
2.子供は独立しており、仕送りの期待はしない。
3.自宅を所有しており、抵当権はない。

理想のセカンドライフ

1.生活費の心配が無いこと(借金が無いこと)
2.自立して生活できること。
3.病気になっても受け入れ先があること 
4.亡くなった後の財産処分に心配が無いこと。遺言信託
5.社会の役に立てること 生きがい

セカンドライフの住まい

1. 自宅   バリアフリー改装が必要となる
2. 市内中心部のマンション(賃貸) 高齢者向け有料賃貸住宅  家賃負担
3. 田舎暮らし
4. 有料老人ホーム  入居一時金が必要になる
5. 海外移住
6. 介護老人ホーム
7. 病院 

ライフスタイルに応じて数度の引越しを経ても良いであろう

セカンドライフの生活費

厚生年金受給額  2,100,000円/年(社会保険庁2000年データ)1人あたりの平均値
国民年金受給額   797,000円/年 1人あたり

最終的には医療費と葬儀代として500万円程度は残しておきたい。

夫が民間企業で長年働き、妻が専業主婦だった夫婦の年金額は、男性の平均月額(19万6000円)に、専業主婦だった妻の老齢基礎年金(平均で月4―6万円程度)を加えた額が、厚生労働省が想定する専業主婦世帯の平均的な年金額となる。

一方、高齢の夫婦二人暮らし世帯の平均支出は月額約25万円となっている。(旧総務庁2000年家計調査)

現実には世帯によって年金額も支出額もさまざまだが、専業主婦世帯の平均的な年金額で、生活費の大部分をまかなえることになる。

では、実際の高齢者(65歳以上)の収入はどの程度であろうか。
京都市統計調査H14年版によると、本人の年収としては100万円〜200万円、世帯の年収としては200万円〜300万円という結果が出ている。


金融資産保有世帯における平均額は1,460万円(家計の金融資産に関する世論調査H15年)

1世帯あたり世帯主年齢別貯蓄保有額の推移      (単位:万円)
 ※資料:金融広報中央委員会「家計の金融資産に関する世論調
 
平均
世帯主年齢階層別
 
20歳代
30歳代
40歳代
50歳代
60歳代
70歳以上
平成 4年
1,259
428
681
971
1,384
1,869
1,986
平成 5年
1,300
331
559
1,042
1,531
1,936
1,733
平成 6年
1,300
335
633
1,034
1,446
1,941
1,782
平成 7年
1,287
282
588
993
1,503
1,879
1,687
平成 8年
1,301
344
666
945
1,538
1,742
1,887
平成 9年
1,347
284
608
1,100
1,422
1,942
1,842
平成10年
1,309
330
625
1,103
1,431
1,751
1,853
平成11年
1,366
321
684
1,038
1,449
1,857
1,758
平成12年
1,448
364
724
1,072
1,558
1,941
1,943
平成13年
1,439
278
692
1,091
1,557
1,860
1,787

70歳以上の貯蓄額の平均値は2000万円弱といえる
(参考)総務省「貯蓄動向調査報告」による勤労世帯の貯蓄平均値は60歳以上2500万円となっている


ライフスタイルに応じた必要額




セカンドライフの副収入をどう手当てするか

1. 自宅を賃貸する・・・・・・・・・定期借家権
2. 自宅を売却する・・・・・・・・・ビアジェ 
3. ホームシェアリング・下宿人を置く 
4. シルバーローン 厚生年金等担保貸付 労災年金担保貸付 
   (250万円以内。ただし、年金額の1.5倍以内等の制限有り)
5. リバースモーゲージ


■ 自宅を賃貸する ■

定期借家権の活用


・ 従来の建物賃貸借では家主の都合による賃貸借の解除は難しい
・ 定期借家契約なら、契約期間が満了すればいつでも明け渡してもらえる。再契約も可能
・ 家賃収入で生活費を補える
・ 自宅を出て、賃貸住宅や有料老人ホームに入居することになる
・ いつでも元の家に戻れる安心
・ 相続時に子供が自由に処分できる
・ 修繕費等の出費が発生する可能性がある

■ 自宅を売却する ■

・ まとまった金額を手にすることができる

・ 帰る家が無くなる
・ 高齢者住宅への住替特例 ?- 税制のバックアップ
・ 預金・株式・投資信託等で運用しなければ減っていく ?- 税制のバックアップ
・ 第3者に売却後、引き続き賃借する
・ ビアジェを模した契約形態の開発 -- 契約時に所有権移転するが引渡しは無く、金利無しの分割払いに
 より代金を支払い、居住者が亡くなった時点で残金決済する。資産運用の一形態としてとらえる。
 ローンの先払い。貯金と一緒。余命と支払期間のバランス
・ 公共団体が買主となり、代金を分割払いする。居住者が亡くなった時点で公売。収益事業として考える。相手方が国や市町村なら安心

■ リバースモーゲージ ■

・ 収益事業として成り立たないのか
・ 低所得者世帯に限定すべきか
 担保資産価値
・ 民間業者が参入するための
 魅力とはなにか
・ 利用者が増えることにより、より
 よく機能するシステム作り
・ 高齢者の自己責任と自助努力
・ 制度の趣旨は面白い









セカンドライフの副収入をどう手当てするか

■ 長期生活支援資金としての融資 ■

・ 返す当てのない借入金は怖くて出来ない → 土地建物か預金で精算
・ 生存期間にわたって毎月一定額が得られる仕組み → 突然融資が打ち切られ返済を迫られると困る
・ 豊かなセカンドライフのために生前築いた資産を使いたい → 遺産についての意識改革

政府税制調査会の中期答申は遺産相続件数の5%しか相続税が支払われていないことから「相続税の課税ベースの拡大」を打ち出している。見直しは数年がかりになりそうだが、相続税まで支払って子供に不動産を残す必要があるのだろうか。

生まれた土地に一生住み続けることが可能な時代ではない。

元本1800万円を不動産担保で融資する。預金平均額2000万円とすると20年後に現金で返済することも可能となる。
      「年金現価係数」とは、年利rのもとで、n年間、毎年Cだけもらうために必要な元金PVを求めるものです

■ 介護とリバースモーゲージ ■

・ 90歳まで自宅で生活できるか → いつまで居住するか
・ 子供が近くにいない場合の介護の担い手 → 介護老人ホームへの入居
・ リバースモーゲーシ(20年)゙契約時に、将来の介護老人ホームへの入居までを約束する。 → 安心
・ 90歳を超えて生存した場合は生活保護へ移行 → 安心
・ 成年後見制度 → ケアマネージャー 民生委員 ボランティア活動
・ 介護サービス事業者の利用と介護保険

↑ 行政の支援が欠かせない 


■ 相続とリバースモーゲージ ■

・ 亡くなった後の財産処分は誰が行うのか → 子供や親戚 第三者の場合の手数料
・ 亡くなった後にもめごとはお断り → 相続争い
・ 遺言 → 遺言信託 公正証書作成
・ 市町村への寄付 と 遺留分の減殺請求
・ 停止条件付の契約 → 停止条件付贈与 所有権移転仮登記 甲が死亡したら引き渡すetc
・ 亡くなるまでの長期間にわたる契約内容の履行の保証と、契約変更の可能性

↑ 専門職業家(弁護士・司法書士・FP・銀行)の協力 


■ 相続とリバースモーゲージ ■

・ 新しく生まれるビジネスのヒント

◇ 介護事業?--介護保険・補助金・ニーズ゙の拡大(老人大国ニッポン)
◇ 日本の人口  2015年には国民の4人に1人が65歳以上となる。
◇ 政策としての補助金交付(失業者対策・高齢者対策)
◇ 民間企業による有料老人ホームの経営
◇ ファイナンシャルプランナーの活用 信託銀行の相談窓口
◇ ライフスタイルの変化に伴う価値観の変遷---明治の人は一生借家が普通であった。
  30坪は借家の規模定期借地権付住宅(マンション)や賃貸住宅での快適な暮らし。
  ライフサイクルのあわせた住み替え
◇ 京都の街中のマンションが売れる理由
◇ 世界が商圏 ・ 世界の預金 世界の株式゙
◇ インターネットの普及 高齢者も当たり前に使う時代になる  株のネット取引 インターネットショッピング
  自己責任での資産運用
◇ 不動産の証券化(住宅ローンの証券化)
◇ 間接金融から直接金融へ
◇ 京都の大切なもの セールスポイント 京都の生き残り
◇ 京都の町家保存の動き 
◇ ボランティアの拡大 人々の意識の変革
◇ バリアフリー住宅のニーズ
◇ 競売ローン 住宅ローンの翌日査定 投資信託 外貨建預金


・ 抵当不動産として復活させる方法を模索しなければならない

◇ リバースモーゲージ・・・・担保不動産はある。貸付は分割。将来一括返済
◇ 死亡したら家もお金も要らない!
◇ 預金も担保にしておく。二重の担保
◇ 子供を保証人にする
◇ 自宅を不要とした時点(介護老人ホーム入居等)で売却する。早期売却によるリスク回避
◇ リバースモーゲージ割増による収益力の強化 (利息の倍増)
◇ 行政の支援
◇ ケアマネージャーとファイナンシャルプランナー 
◇ どこかで誰かが儲かる仕組み

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