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不動産経営は法人がお得?

― サブリース・管理会社・法人名義を比較する ―
   
みやこ不動産鑑定所
不動産鑑定士・税理士 辻本尚子
不動産を経営する際、節税のために法人を利用するのもひとつの方法でしょう。
一口に法人を利用する、といっても大きく3つの方法に分かれます。
それぞれを比較して、不動産経営の際の参考になれば幸いです。

1. サブリース会社(一括賃貸)




2. 管理会社(管理料支払)




3. 不動産を法人名義にする



法人の出資者を子や孫にすることにより、収入の転嫁を行いうる。
被相続人が株主とならなければ、法人の株式は相続財産とならない。


4. 法人所有のメリット・デメリット

メリット
所得税
不動産の賃貸料は法人の売上となり、当該法人の役員に報酬を支払う。妻や子へ役員報酬を支払うことにより所得の分散を計る。役員報酬は経営の対価なので従業の程度は問われない
不動産所得が給与所得に化体することにより給与所得控除が適用できる。
相続税
相続財産が株式に変わる。取引相場のない株式の10%評価減が適用される。
出資者を相続人とすれば相続税の問題は生じない。(但し2次相続時の株式評価で反映)
印紙税・登録免許税・不動産取得税
印紙税:平成17年3月31日まで軽減措置あり
  5千万円〜1億円の不動産取引 60,000円→45,000円
登録免許税:平成18年3月31日まで軽減措置あり
  売買 1000分の10(本則1000分の20)
不動産取得税:平成17年12月31日まで軽減措置あり
  課税標準額が価格の2分の1となる

デメリット
法人税
土地を売却する際に通常の法人税の他土地重課が課税される。(現在は適用停止中)
法人の土地譲渡益(一般・短期)に対する追加課税制度をH15.12.31まで適用停止(16年税制改正で5年延長された)
土地の利用形態を変更する際(自用の居宅として使用する等)の権利関係が複雑
法人税の決算申告が必要となる。(法人税(赤字でも法人市府民税として7万円必要))
相続税
株式の散逸により不動産の帰属があやふやとなる→所有権が明確にならない。
将来的な管理者が特定できなくなる可能性(2次相続以降の心配)
相続時の株価評価に不動産の時価が反映する。
登録免許税:平成18年3月31日まで軽減措置あり
  売買 1000分の10(本則1000分の20)
相続税の納税資金とするため不動産を売却する場合法人税に跳ね返る(年800万円以上の法人税率30%+土地重課5%)。不動産売却益は法人の収入金額となるため、これを個人に流す仕組みが必要となる。


5. 個人所有のメリット・デメリット

メリット
相続税
200uまで50%の評価減が適用できる。(但し居住用宅地といずれかの選択適用)
  特定居住用宅地等は240uまで80%評価減)
所有権が明確であり共有にしない限り、相続争いは起こりにくい。
将来の用途変更や税制改正等に対応しやすい。

デメリット
所得税
青色専従者には実際の業務に応じた金額の給料しか支払えない。


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